Что такое добросовестность при покупке недвижимости? Разъясняем простыми словами.

Покупка квартиры или дома — большую часть времени спокойное и понятное действие. Но иногда (хоть и редко) сделка может оказаться оспоримой: предыдущий собственник или третьи лица пытаются вернуть объект через суд. В таких случаях роль покупателя — доказать, что он был добросовестным приобретателем.

Кто такой добросовестный покупатель?
По закону — это тот, кто не знал и не мог знать, что покупает имущество у лица, не имевшего права его отчуждать. Смысл в том, что покупатель, действуя разумно и проверив доступные сведения, не должен был заподозрить нарушение прав третьих лиц.

Важные правовые ориентиры:
• ст. 302 ГК РФ: предыдущий собственник может требовать возврата имущества, отчуждённого помимо его воли (есть нюансы в применении).
• Изменения 2020 года: приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН при заключении сделки, получает защищённый статус добросовестного до тех пор, пока в суде не будет доказано обратное.
• п.5 ст.10 ГК РФ: добросовестность и разумность действий участников предполагаются, но в споре покупателю придётся это доказывать.
• ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: у добросовестного приобретателя есть право на компенсацию от государства при утрате права собственности по суду (через судебную процедуру и с оговорками).

По каким признакам суд оценивает добросовестность 

Суд рассматривает совокупность обстоятельств: цену сделки, поведение и действия покупателя, наличие или отсутствие сведений о претензиях третьих лиц, документы и сведения из ЕГРН и др.

Практическая чек-лист для покупателя (что обязательно сделать)
• Убедиться, что цена сделки близка к рыночной — слишком занижённая цена вызывает подозрения.
• Осмотреть помещение лично и пообщаться с продавцом — иногда из разговора видно важное.
• Запросить историю объекта: выписку из ЕГРН, сведения о предыдущих сделках, судебных претензиях, аренде и т.п.
• Получить все необходимые согласия (супругов, органов опеки, третьих лиц) и справки, если это требуется по закону.
• При сомнениях — привлекать юриста для проверки документов и сопровождения сделки.

Если дело дошло до суда
Установить добросовестность может только суд. Если вы докажете добросовестность — скорее всего, сохраняете право собственности. Если суд лишит собственности — у добросовестного приобретателя есть правовая возможность требовать компенсацию по ст. 68.1 ФЗ, но процедура — через суд и с нюансами.

Нужна помощь?
Агентство недвижимости «Гарант» проверит историю объекта, подготовит пакет документов и порекомендует надёжную стратегию сделки.