Основания для борьбы с шумными квартирантами.
Для соседей арендодателя квартиранты часто становятся источником шума, грязи и беспорядка в подъезде. Хорошая новость в том, что закон предоставляет жильцам эффективные инструменты для защиты своих прав. Рассказываем о трех ключевых основаниях, которые помогут решить проблему.
1. Новое правило от Верховного суда: согласие всех собственников
Верховный суд РФ недавно утвердил новое важное основание для расторжения договора найма. Если квартира находится в долевой собственности, сдать в аренду даже одну комнату можно только при условии получения согласия от всех остальных сособственников. Важно, что это правило действует даже в том случае, если порядок пользования квартирой был официально установлен через суд или соглашение. Таким образом, любой сособственник, чье согласие не было получено, имеет полное право через суд запретить сдачу комнат и расторгнуть уже заключенные договоры.
Дело № 1-КГ25-2-КЗ.
2. Нарушение прав соседей и правил содержания имущества
По закону, собственник обязан соблюдать не только свои интересы, но и права соседей, а также правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества многоквартирного дома (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Если квартиранты систематически шумят после 23:00, мусорят на лестничной клетке, портят лифт или нарушают противопожарные нормы (например, захламляя эвакуационный выход), это прямое основание для жалобы. Соседи могут коллективно обратиться в суд с иском к собственнику-арендодателю о принудительном устранении нарушений и запрете на сдачу жилья в таком порядке.
3. Запрет на нелегальные мини-отели и хостелы
Организация гостиничного бизнеса в обычных жилых квартирах строго запрещена законом (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Если в соседней квартире вы наблюдаете признаки хостела или апартаментов: постоянный поток постояльцев с чемоданами, систему электронного бронирования, круглосуточный администратор или горы белья для стирки, — это повод для немедленного обращения в прокуратуру и Роспотребнадзор. Достаточно собрать доказательства (фото, видео, показания свидетелей), и контролирующие органы обязаны будут провести проверку и пресечь незаконную деятельность.
4. Отсутствие официального договора найма
Многие арендодатели, пытаясь уклониться от налогов, не регистрируют договоры аренды в Росреестре, не регистрируют обременения в виде найма в ЕГРН и не регистрируют жильцов по месту пребывания в паспортном столе, а также не уведомляют о сдаче жилья налоговые органы. Хотя это прямое нарушение со стороны собственника, оно также дает рычаг воздействия соседям. Анонимная жалоба в Федеральную налоговую службу (ФНС) может инициировать проверку, а также в отдел по вопросам миграции. Владелец квартиры будет оштрафован, а необходимость платить налоги может сделать аренду невыгодной для него, что приведет к прекращению незаконной деятельности.
Что делать соседям.
Фиксируйте все нарушения: шум ночью — с помощью аудиозаписи, беспорядок — фото и видео, поток постояльцев — записи с домофона или камер наблюдения.
Обращайтесь в уполномоченные органы: в полицию — по факту шума и антиобщественного поведения, в прокуратуру и Роспотребнадзор — по факту нелегальной гостиницы, в ФНС — по факту незаконной сдачи, в суд — для защиты своих прав как соседей и совладельцев.
Действуйте сообща: коллективные жалобы от нескольких соседей имеют значительно больший вес и практически всегда приводят к проверке.
